零首付依然可操作 仅深圳就排查首付贷数十亿元

近期,多地出台措施叫停房地产首付贷,但记者在北京、上海、天津、深圳等地调查发现,零首付仍然可操作,一些地方首付贷换上“换房贷”、“消费贷”、“过桥贷”等“马甲”后横行楼市。
业内人士表示,虽然中央明令禁止,但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出。仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷约25亿元至30亿元。

首付贷换“马甲” 中介仍在牵线搭桥

央行负责人在两会期间表示,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿,打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

记者近日在多地调查发现,首付贷表面上已偃旗息鼓,许多中介对相关业务十分谨慎。北京西城区一家房产中介工作人员称,首付贷产品已全面下架。不过,当记者追问首付不够还有没有办法时,对方表示,可根据情况牵线搭桥,但这要在明确具体购房意向后方能细谈。

在上海,记者发现,部分中介门店仍可提供首付垫资。一些中介还联合担保、小额贷款公司甚至银行操作“契税贷”、“赎楼贷”等业务。有中介表示:“这些贷款只是名义不同,实际上都可以用来做首付。”
记者发现,在一些网贷平台直接搜索首付贷基本找不到相关产品。有网贷行业人士透露,近期,许多平台已有意识地回避首付贷字眼,更换为五花八门的新名称,但“马甲”背后还是原来的首付贷等购房金融业务。
在不少网贷平台,记者看到各种疑似首付贷产品。“365地产家居网”有一款“新居贷”产品,写着“为首付资金不足的购房人提供低成本的资金”;在“安家贷”平台,有“优房贷”、“换房贷”等多款产品,客服称,贷款用途是否用于购房首付是“客户自己的事”。

揭变种首付贷三大手法

记者调查发现,这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样,有的是中介机构提供自有资金“垫资”,有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金,还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。
第一种手法,“高评高贷”实现零首付。在上海,有中介表示,可以通过“高评高贷”实现零首付。链家地产天津园荫道店置业顾问介绍说,假设买200万元的房产,按20%首付需支付40万元,但通过评估公司把房价“高评”到250万元,可变成首付50万元、贷款200万元。中介可以先垫付50万元首付给卖方,待200万元银行贷款打到卖方账户后,卖方再将50万元归还中介。“高评高贷”周期约1个月,买方只需支付这50万元“过桥资金”1个月的利息,相当于零首付购得一套200万元的房产。在该流程中,中介多以自有资金进行“过桥垫付”,并从中获取服务费及过桥资金利息,稳赚不赔,但风险都转嫁至银行。
有业内人士表示,有的评估公司完全是走过场。银行虽然对过高的估值会警惕,但由于二手房定价复杂,同一楼盘楼层、户型不同,价格也相差很大,因此实操中银行很难辨别“虚高”。
第二种手法,通过P2P网贷首付款。P2P网贷门槛普遍较低,多数申请贷款只需提供身份证及工作、收入等证明,材料越多、贷款额度越高,资金去向可以模糊填写。
业内人士表示,投融资错配在P2P领域十分普遍。由于互联网金融行业仍存在监管盲区,不少房贷类平台野蛮生长,部分平台甚至没多少自有资本金,而是通过“8%利率引资,12%利率放贷,赚取4%利差”的方式生存。
第三种手法,银行“消费贷”成了首付款。天津市南开区天拖地块某楼盘销售人员表示,首付款不够,中介可协助申请天津某股份制银行的“消费贷”,无需抵押、不计入征信,最高可贷30万元。记者致电该银行了解到,“消费贷”是该银行一款信用贷款,银行把钱打到客户卡内,客户按月还款,购房时卡内余额可直接使用。
银监会2013年曾下发文件,明确消费信贷不能用于购房,且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称,通过担保机构“一条龙服务”,这些证明“都能搞定”,银行一般没有精力逐一审核,哪怕消费贷用于购房,实际操作中通常能“睁一只眼闭一只眼”。

变种首付贷推高金融风险 楼市去杠杆需补监管短板

业内人士表示,各类变种首付贷在放大楼市金融杠杆、吹大楼市泡沫同时,也将透支购房者偿债能力,并将楼市风险向银行业等金融系统传导,需高度警惕。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,“场外配资”使购房者购买与其收入水平不符的住房,承担了风险承受能力之上的贷款负担,而“高评高贷”更是明显具有欺诈性质。
多地近期出台政策对首付贷“叫停”。3月以来,深圳市金融办、互联网金融协会先后发布通知,对深圳地区首付贷情况进行摸底,严禁企业开展高杠杆房贷业务。3月25日,上海楼市新政“沪九条”也提出,银行应加强对购房人首付款的核查,购房人申请贷款时应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为纳入公共信用信息服务平台。
多位专家表示,央行设定首付比例限制是控制金融风险的重要措施,各类变种首付贷干扰了国家房地产政策,令首付限制成了摆设,导致购房信贷承受能力失真,也使金融风险进一步放大。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,变种首付贷依然存在,说明我国民间金融管理存在短板,监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范,相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估,理顺定价机制,对于违规评估、严重高评的,应通过曝光、行业禁入等进行清理。
深圳房地产研究中心主任王锋认为,在房价上涨过快的热门城市,应坚决降低金融杠杆抑制短期投资需求,通过差别化信贷政策,将资金向中小城市引导,促使中小城市实现去库存。银行业也应进一步提高风险把控能力,合理处理购房者收入与贷款额度、贷款期限的关系,使房贷偿还金额控制在购房者未来合理收入之内,更严格地控制贷款风险。


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